اجاره خانه در آلمان (شرایط + حقوق مستاجر)

وقتی برای مهاجرت به آلمان آماده شده‌اید، باید به فکر محل اقامت خود نیز باشید. بیش از 64 درصد مردم این کشور اجاره‌نشین هستند و نسبت به این موضوع دیدگاه منفی ندارند. قوانین اجاره‌نشینی در این کشور به نحوی است که مستاجران دچار مشکل نشوند و بتوانند به راحتی در ملکی که می‌خواهند سکونت داشته باشند. از سوی دیگر به دلیل پایین بودن نرخ تورم در آلمان، اجاره‌نشینی به یک مشکل بزرگ برای تأمین مسکن تبدیل نمی‌شود. اما به هر حال به عنوان یک مهاجر تازه‌وارد باید از قوانین اجاره خانه در آلمان اطلاع داشته باشید. در اینجا هلی ویزا اطلاعات کاملی را از نحوه اجاره خانه در این کشور برایتان فراهم کرده است.

اجاره خانه در آلمان

یکی از بزرگترین مشکلات بسیاری از مهاجرین برای اقامت، پیدا کردن مکانی است که به محل کار، مدرسه و یا دانشگاه نزدیک باشد. جستجوی فضای جدید برای زندگی می‌تواند با چالش زیادی روبرو باشد.

چندین سایت اجاره خانه در آلمان وجود دارد که از جمله باید به وب‌سایت‌هایی مانند Immonet و Immowelt اشاره کنیم. این وب سایت‌ها می‌توانند به شما کمک کنند تا مکان مناسب با قیمت دلخواه خود را برای اجاره کردن پیدا کنید. البته در انتهای این مطلب به بهترین سایت های اجاره خانه در آلمان اشاره شده است.

وقتی مکان مناسبی را برای اجاره پیدا کردید، باید از صاحبخانه درباره هزینه‌های اضافه مثل خدمات شهری، اینترنت و پارکینگ نیز سوال کنید. در برخی از موارد این هزینه‌ها در آگهی ذکر نمی‌شود و ممکن است در ماه صدها یورو هزینه داشته باشد.

4 نکته قبل از اجاره آپارتمان در آلمان

قبل از اینکه برای اجاره خانه در این کشور اقدام کنید، بهتر است به چند نکته توجه داشته باشید:

مدت زمان اجاره خانه

در آلمان حداقل قرارداد اجاره قانونی وجود ندارد و صاحبخانه‌ها مجبور نیستند برای اجاره خانه حداقل مدت اجاره را تعیین کنند. با این حال در این کشور اکثر صاحبخانه‌ها مدت زمان اجاره را 6 یا 12 ماه تعیین می‌کنند. به عنوان یک مهاجر تازه‌وارد در آلمان بهتر است به دنبال کمترین زمان برای اجاره خانه باشید تا با محیط آشنا شوید. ممکن است نتوانید با آن محله ارتباط برقرار کنید و مناسب زندگی نباشد. در صورتی که از زندگی در آن خانه راضی بودید، می‌توانید مدت زمان اجاره را تمدید کنید.

 همچنین توصیه می‌کنیم قبل از امضای اجاره‌نامه از صاحبخانه در مورد خط مشی و روش بستن قرارداد پرس و جو کنید.

اجاره گرم یا اجاره سرد؟

در بازار مسکن آلمان دو اصطلاح به نام «اجاره سرد» (Kaltmiete) و یک «اجاره گرم» (Warmmiete) وجود دارد. “اجاره سرد” قیمت پایه آپارتمان است و “اجاره گرم” به کل اجاره ماهانه آپارتمان اشاره دارد که طبق آن هزینه‌های آب و برق و سایر هزینه‌ها (Nebenkosten) بر عهده مستاجر است.

همیشه نزدیک‌ترین قیمت به کل اجاره Warmmiete است که طبق آن باید هزینه‌های اینترنت، خدمات خشک‌شویی و نظافت منزل را پرداخت کنید. قبل از امضای اجاره نامه مطمئن شوید چه مواردی در آن ذکر شده است تا در پایان ماه با قبض‌های پرهزینه غافلگیر نشوید.

اطلاع از قوانین خاص اجاره آپارتمان در آلمان

قبل از اینکه قرارداد اجاره را امضا کنید، حتما از صاحبخانه در مورد قوانین خاصی که ممکن است برای اجاره خانه در نظر گرفته باشد، سوال کنید. برای مثال در برخی از موارد، صاحبخانه انتظار دارد که مستاجر هر ماه اجاره خانه را به موقع بپردازد و در غیر این صورت برای تأخیر در پرداخت هزینه اضافی دریافت می‌کند. علاوه بر این.، قوانین اجاره ملک در آلمان ممکن است از یک شهر تا شهر دیگر متفاوت باشد. پس قبل از اینکه اجاره نامه را امضا کنید، در مورد مقررات مهمان، حیوانات خانگی، نحوه پرداخت اجاره خانه و …. از صاحبخانه سوال کنید.

در صورت ملک نیاز به تغییر یا بازسازی دارد و با مزاحمت ساخت و ساز همسایه‌ها روبرو شدید، می‌توانید با مدیریت املاک (Hausverwaltung) تماس بگیرید. در برخی موارد حتی به دلیل وجود مشکل در آپارتمان، اجاره خانه برای مستاجر کم می‌شود.

آگاه شدن از زمان فسخ قرارداد

یکی از قوانین اجاره خانه در آلمان اینست که صاحبخانه از 3 ماه قبل زمان فسخ قرارداد اجاره را به مستاجر اطلاع دهد. اگر بخواهید قبل از پایان یافتن قرارداد اجاره، خانه را ترک کنید، باید با صاحبخانه در این مورد صحبت کنید. او باید طی این مدت به دنبال مستاجر جایگزینی برای خانه باشد. حتی ممکن است صاحبخانه موافقت کند که اجاره‌نامه را زودتر و با حداقل جریمه فسخ کند.

هزینه اجاره خانه در آلمان

اغلب مردم در این کشور ترجیح می‌دهند در آپارتمان زندگی کنند که هزینه اجاره آن نسبت به ویلا کمتر است. آپارتمان‌ها برای کسانی که می‌خواهند در مرکز شهر زندگی کنند، یک گزینه عالیست. هزینه اجاره آپارتمان در آلمان به موقعیت و متراژ آن بستگی دارد و می‌تواند از 500 یورو تا بیش از 2000 یورو باشد. ضمن اینکه برای رهن خانه باید اجاره حداکثر 3 ماه را به عنوان سپرده (Kaution) پرداخت کنید.

در این کشور درست مثل ایران، هزینه اجاره ملک از شهری به شهر دیگر متفاوت است. ضمن اینکه باید قبوض و سایر هزینه‌ها مثل اینترنت، گرمایش و سرمایش و …. را نیز در نظر بگیرید. در این کشور اغلب خانه‌ها به صورت مبله هستند که هزینه اجاره آن‌ها بالاتر است. اما آپارتمان‌های بدون اثاثیه نیز وجود دارند که بتوانید با هزینه کمتری آن‌ها را اجاره کنید.

زندگی در خانه مشترک (WG)

یکی از راه‌های اجاره کردن یک خانه ارزان در آلمان، انتخاب آپارتمان یا خانه مشترک است که به عنوان  WG یا (Wohngemeinschaften) شناخته می‌شود. زندگی در WG بیشتر برای دانشجویان و جوانان مجرد مناسب است که به تازگی وارد آلمان شده‌اند و پول کافی برای اجاره یک خانه گران قیمت را ندارند.

با وجود خانه مشترک می‌توانید در مرکز شهر برلین یک اتاق با هزینه 400 تا 600 یورو و یا در مرکز شهر مونیخ با حدود 600 تا 800 یورو در ماه داشته باشید. حتی در مواردی هم می‌توانید هزینه‌های قبض آب و برق و یا خرید مواد غذایی را به صورت مشترک بپردازید.

زندگی در خوابگاه دانشجویی

اگر با هدف تحصیل به آلمان مهاجرت کرده‌اید، می‌توانید در خوابگاه دانشجویی (Studentenwohnheime) سکونت داشته باشید. در این کشور خوابگاه در سال اول دوره کارشناسی به دانشجویان ارائه می‌شود. در برخی از دانشگاه‌ها نیز برای سال دوم و سوم و حتی در دوره کارشناسی ارشد هم می‌توانید در خوابگاه دانشجویی زندگی کنید.

خوابگاه به صورت سوئیت و اتاق آن دارای حمام اختصاصی است و در قسمت نشیمن، آشپزخانه مشترک وجود دارد. هزینه اقامت دانشجویی در دانشگاه‌های برلین ماهانه 350 یورو و در مونیخ 500 یورو در ماه است.

زندگی در پانسیون

پانسیون یکی دیگر از روش‌های اقامت در آلمان است که هزینه کمی دارد. اجاره‌ای که می‌پردازید تنها برای یک تخت است و در عین حال، غذا شامل شام و صبحانه را نیز دریافت می‌کنید. در پانسیون‌های آلمان خدمات خشکشویی نیز ارائه می‌شود و دیگر نیازی به خرید اثاثیه نیز ندارید. البته به دلیل مشترک بودن این مکان‌ها زندگی در آنجا کمی دشوار است و باید مراقب وسایل خود نیز باشید.

اجاره در آلمان چقدر است؟

در سال 2022 موسسه Numbeo آماری را منتشر کرد که طبق آن میانگین قیمت یک آپارتمان یک خوابه در مرکز شهر در آلمان حدود 750 یورو برآورد شده بود. نرخ اجاره ماهیانه آپارتمان در شهرهای مختلف آلمان به صورت زیر است:

• برلین: 1087 یورو
• کلن: 807 یورو
• فرانکفورت: 1060 یورو
• هامبورگ: 993 یورو
• لایپزیگ: 592 یورو
• مونیخ: 1346 یورو
• اشتوتگارت: 1025 یورو

قیمت مسکن در آلمان

اگر قصد خرید ملک در آلمان را داشته باشید، باید گفت که به طور متوسط قیمت یک ملک در مرکز شهرهای بزرگ این کشور حدود 5430 یورو به ازای هر متر مربع است. در شهر برلین 6995 یورو در هر متر مربع و در شهر مونیخ 11759 یورو به ازای هر متر مربع اضافه می‌شود.

میانگین هزینه اجاره خانه در آلمان از 300 تا 800 یورو در ماه برای یک اتاق در محل اقامت مشترک و از 500 یورو تا 1346 یورو برای یک آپارتمان یک خوابه متغیر است. اما به طور کلی میانگین قیمت اجاره برای یک آپارتمان یک خوابه در این کشور حدود 750 یورو است.

انواع قراردادهای اجاره ملک در آلمان

در این کشور دو نوع قرارداد اجاره آپارتمان وجود دارد که شامل قرارداد مدت نامعین (unbefristet) و مدت معین (befristet) است. دوره اجاره در آلمان اغلب طولانی است و بیشتر مالکان خانه‌های خود را برای دوره 2 ساله اجاره می‌دهند.

قرارداد اجاره نامحدود

در این روش هیچ تاریخی برای فسخ قرارداد اعلام نمی‌شود و مستاجر می‌تواند با ارائه اخطاریه به اجاره (حداقل 3 ماه قبل از تخلیه خانه) به قرارداد پایان دهد. اما با این وجود صاحبخانه فقط تحت شرایط خاصی می‌تواند این نوع قرارداد را فسخ کند.

قرارداد اجاره با مدت معین

قراردادهای اجاره با مدت معین در آلمان دارای تاریخ نقل مکان و خروج هستند که در قرارداد ذکر شده است. هیچ یک از طرفین موظف به تمدید قرارداد اجاره پس از انقضای آن نیستند. هنگام جستجوی محل اقامت دانشجویی در آلمان، اغلب با چنین قراردادهایی مواجه می شوید.

موسسه املاک موظف است قرارداد اجاره بین شما و صاحبخانه تمام جزئیات را به صورت کتبی تنظیم و همراه با آن، تمام حقوق و تعهدات هر دو طرف را نیز ذکر کند. پس قبل از اینکه قرارداد اجاره خانه در آلمان را امضا کنید، حتما از حقوق و تعهدات خود در مقابل صاحبخانه مطلع شوید.

جزئیات قرارداد اجاره خانه در آلمان

در قراردادی که بین شما و صاحبخانه امضا می‌شود، ذکر موارد زیر الزامیست:

• مشخصات مستاجر و موجر: نام، نام خانوادگی و آدرس کامل صاحبخانه و مستاجر
• جزئیات موضوع اجاره: محل اقامت باید به طور کامل توضیح داده شود.
• اطلاعات عمومی مانند آدرس، مکان و طبقه آپارتمان
• شرایط اجاره: اجاره آپارتمان با قبول پرداخت هزینه‌های قبوض (Warmiete) و یا بدون قبوض (Kaltmiete)
• آب و برق و هزینه‌های عملیاتی (مالیات بر دارایی، هزینه‌های پسماند و فاضلاب)
• موجودی‌های آپارتمان (اگر مبله است): قبل از امضا قرارداد خانه را به دقت بررسی کنید تا اگر چیزی شکسته است، صاحبخانه را از آن مطلع کرده و در قرارداد ذکر کنید.
• شرایطی که در آن باید قرارداد فسخ شود.
• پارکینگ (در صورت وجود)
• مبلغ سپرده
• شروع ماه پرداخت اجاره
• پرداخت‌های اجاره
• سررسید پرداخت‌ها
• اطلاعات دقیق بانکی
• شرایطی که تحت آن صاحبخانه می‌تواند اجاره خانه را افزایش دهد.

تمامی این موارد وقتی در قرارداد ذکر شود، با خیال راحت می‌توانید آن را امضا کنید و نگران مشکلات در آینده نباشید. امضا کردن قرارداد اجاره به نفع مستاجر است و در واقع از شما در برابر قانون محافظت می‌کند.

تحویل محل اقامت در آلمان

با امضا قرارداد اجاره آپارتمان در آلمان و انجام پرداخت‌های اولیه می‌توانید کلید را از صاحبخانه تحویل بگیرید. در کشور آلمان مستاجر می‌تواند برخی از جزئیات خانه را تغییر دهد که می‌تواند شامل رنگ دیوارها، نصب قفسه روی دیوار و …. باشد. البته وقتی بخواهید خانه را ترک کنید، باید همه چیز به حالت اولیه خود برگردد.

ثبت آدرس در آلمان

وقتی کلید را تحویل گرفتید و به خانه خود در آلمان نقل مکان کردید، باید آدرس جدید خود را ظرف مدت 14 روز ثبت کنید. در این مورد باید فرم ثبت نام پر شده، سند هویت، قرارداد اجاره، ویزای اقامت و گواهی تولد/ازدواج را به همراه داشته باشید و آن‌ها را به شهرداری شهر محل اقامت خود تحویل دهید.

افزایش اجاره بها در آلمان

خوشبختانه برخلاف ایران در این کشور خبری از افزایش ناگهانی اجاره بها نیست. با این حال نمی‌توان گفت در آلمان اجاره افزایش پیدا نمی‌کند و همه چیز یکسان است. بلکه باید در قرارداد اجاره شرایط افزایش احتمالی اجاره خانه مشخص شود. طبق قوانین اجاره ملک در آلمان صاحبخانه نمی‌تواند قیمت اجاره را در 12 ماه اول افزایش دهد. همچنین او مجاز است در مدت 3 سال اجاره خانه را تنها تا 15 درصد افزایش دهد که البته برای آن باید توجیه منطقی داشته باشد.

اگر مستاجر این افزایش اجاره خانه را غیرمنصفانه تشخیص دهد، می‌تواند از پرداخت مبلغ اضافه شده خودداری کند. در این کشور انجمن محلی مستاجر نیز وجود دارد که اطلاعات و آمارهای مربوط به اجاره خانه در هر منطقه مشخص می‌شود و مستاجران می‌توانند براساس اطلاعات و آمارهای این مراکز در مورد پرداخت اجاره خانه تصمیم بگیرند.

فسخ قرارداد اجاره خود در آلمان

اگرچه قراردادهای اجاره خانه در آلمان مورد حمایت دولت است، اما به این معنا نیست که همه چیز به نفع مستاجر نیست. بلکه یک معامله به نفع مستاجر و صاحبخانه است و هر دو می‌توانند طبق شرایط خاصی قرارداد اجاره آپارتمان را فسخ کنند. اما برای فسخ آن باید از سه ماه قبل درخواست خود را به صاحبخانه اعلام کنید تا بتواند برای ملک خود به دنبال مستاجر دیگری باشد.

طبق قانون مدنی آلمان (Bürgerliches Gesetzbuch) قانون فسخ اجاره خانه به صورت زیر است:

• اخطار فسخ باید در سومین روز کاری ماه و از پایان ماه بعد انجام شود.

به این معنا که شما می‌توانید حداکثر تا روز سوم ماه، اخطار فسخ قرارداد را ارسال کنید. همچنین می‌توانید بعد از سه ماه از زمان عقد قرارداد از آن خارج شوید. برای مثال اگر در 3 می اخطار فسخ قرارداد را برای صاحبخانه فرستاده‌اید، می‌توانید در 31 ژوئیه از آپارتمان خارج شوید.

حقوق مستاجر در برابر صاحبخانه در آلمان

در این کشور مستاجران حقوقی دارند که باید از آن مطلع باشند. این حقوق شامل تمامی ساکنین اعم از شهروندان بومی و مهاجرنی است که در آلمان زندگی می‌کنند. برخی از این قوانین عبارتند از:

حفاظت از اخراج در آلمان

مستاجران در این کشور تحت حمایت قانون هستند و صاحبخانه نمی‌تواند ناگهانی شما را از خانه بیرون کند. هر مستاجر با اخطار حقوقی فسخ قرارداد حداقل 3 ماهه می‌تواند خانه اجاره‌ای خود را ترک کند. هر چه مدت بیشتری در یک آپارتمان سکونت داشته باشید، مدت زمان اطلاع نیز بیشتر می‌شود. برای مثال اگر برای مدت 7 سال در یک آپارتمان سکونت داشته باشید، صاحبخانه از 6 ماه قبل اخطار فسخ قرارداد اجاره را به شما اعلام می‌کند.

همچنین صاحبخانه نباید قرارداد اجاره شما (Mietvertrag) را بدون دلیل قانونی معتبر (berechtigtes Interesse) لغو کند. اما به عنوان یک مستاجر می‌توانید هر زمان که بخواهید می‌توانید قرارداد اجاره را به شرطی که از 3 ماه اخطار آن را به صاحبخانه اعلام کرده باشید، ترک کنید.

دریافت ودیعه در آلمان

یکی دیگر از قوانین اجاره خانه در آلمان که به نفع مستاجران است، پرداخت رهن یا ودیعه (Kaution) است که به منظور پوشش هر گونه خسارتی که ممکن است در طول اقامت در ملک اجاره‌ای ایجاد شود. پس برای اینکه در زمان فسخ قرارداد بتوانید کل ودیعه را دریافت کنید، باید با صاحبخانه کل خانه را بررسی کنید و هرگونه خراش، آسیب، لکه و یا هر نوع سایش و … در خانه را به او نشان دهید. مطمئن شوید همه این موارد در قرارداد بین شما و صاحبخانه ذکر شده است.

برای جلوگیری از پرداخت خسارت به آپارتمان و یا اثاثیه صاحبخانه بهتر است برای ملک بیمه مسئولیت دریافت کنید. این بیمه برای مستاجران نیز در دسترس است.

کاهش اجاره خانه در آلمان

در صورتی که در آپارتمان مورد نظر مشکل یا نقصی وجود داشته باشد، این اجازه را دارید که اجاره را کاهش دهید. برای این کار حتی به تایید دادگاه هم نیاز ندارید و می‌توانید به تنهایی آن را انجام دهید.

بهترین سایت های اجاره خانه در آلمان

برای اینکه بتوانید از ایران یا در آلمان یک خانه مناسب را اجاره کنید، چندین وب سایت خوب وجود دارد که برخی از آن‌ها عبارتند از:

ImmobilienScout24.

Engel & Völkers.

Ebay Kleinanzeigen.

Immowelt.

Immonet.

Immobilio.

WohnungJetzt.

با مراجعه به این سایت‌ها می‌توانید آپارتمان مورد نظر خود را اجاره کنید.

در آخر

اجاره خانه در آلمان از چند جهت شبیه به قوانین اجاره‌نشینی در ایران است. اما از جهات زیادی از جمله حقوق مستاجران با آنچه که در ایران وجود دارد، متفاوت است. در اینجا تلاش کردیم اطلاعاتی را که برای اجاره یک آپارتمان در آلمان نیاز دارید، ارائه دهیم. برای کسب مشاوره و یا اطلاعات بیشتر می‌توانید با کارشناسان ما در هلی ویزا در ارتباط باشید.

سوالات متداول